26 maja 2016 Radosław Boguszewski 0

Ukryte koszty budowy domu

Na co zwracać uwagę w czasie budowy domu/”Ukryte koszty” przy budowie domu.

Pisząc tego posta chciałbym uświadomić przyszłych inwestorów planujących budowę domu z czy będą mieli do czynienia jeśli chodzi o koszty budowy domu. Koszty budowy to nie tylko ceny za zakupione materiały i robociznę dla wykonawcy.
Już na samym początku większość z Was nie zdaje sobie sprawy z kosztów, które musi ponieść zanim w ogóle budowa ruszy pełną parą.
Kupując projekt typowy z katalogu kwota wydana na ten projekt to nie wszystko. Zazwyczaj projekty te są tanie i ich ceny wahają się w przedziale 2000-3000 zł. Zakup takiego projektu to nie wszystko.

Postaram się określić większość ukrytych kosztów do poniesienia zaraz po zakupie projektu gotowego.
Otóż projekt gotowy tylko z nazwy jest gotowy 🙂 bo trzeba go zaadaptować do warunków lokalnych działki oraz wymogów miejscowego planu czy warunków zabudowy. Po zakupie takiego projektu dopiero dowiadujesz się jakie są rozwiązania zastosowane w projekcie – to te rozwiązania będą generowały koszty w trakcie budowy.

Pamiętaj że koszty na przykład za bardzo wzmocnionej konstrukcji to nie 1000 zł więcej na materiały i robociznę. Musisz liczyć się z kwotami rzędu kilku, kilkunastu tysięcy złotych. Nie zdajesz sobie z tego sprawy podczas przeglądania projektu na wizualizacji w katalogu.

  • Kosztów, których nie da się uniknąć tuż po zakupie projektu typowego:
    – mapa do celów projektowych – od 700 zł do 2000 zł w zależności od działki oraz jej „skomplikowania”
    – badania gruntu (opinia geotechniczna)- od 800 zł – tutaj koszt wygeneruje ilość otworów (oraz ich głębokość), które geolog wykona aby okreslić z czym mamy do czynienia. Jeśli przy pierwszych 2-3 otworach są złe warunki wykonuje je głębiej albo w dodatkowych miejscach co podniesie jeszcze bardziej koszt wykonania badań.

„Nie daj się nabrać na teksty w stylu że – domy sąsiadów stoją tyle lat i się nic nie dzieje więc po co robić te badania. Przez niewłaściwie zaprojektowaną konstrukcję fundamentów bez dokładnej wiedzy o możliwościach posadowienia fundamentu albo dopłacisz słono w trakcie budowy za wzmocnione fundamenty albo fundamenty będą za słabe i ściany będą Ci pękać „

  • – adaptacja projektu typowego – od 1500 zł
    Przy adaptacji możesz zażyczyć sobie zmian w projekcie gotowym. Tutaj w zależności od rodzaju tych zmian – czy tylko przesunięcia ścianek działowych, czy też konstrukcyjne zmiany ciągnące za sobą zmiany we wszystkich branżach, dodatkowy koszt może oscylować w kwotach 2000, 3000, 4000 zł. Pamiętaj, że niektóre zmiany mogą spowodować że projektanci wszystkich branż (architekt, konstruktor, proj. instalacji sanitarnych czy inst. elektrycznej) musza wykonać wszystkie rysunki od podstaw a co za tym idzie ich praca to tak naprawdę opracowanie nowego projektu.

Podsumowując do tego punktu Twoje koszty to np.: 1000 zł (mapa) + 1000 zł(geologia)+ 2000-3000 zł(projekt gotowy) + 1500-3000 zł(adaptacja) = 5500-8000 zł.
Ale to nie wszystko… Wymieniam dalej.

  • – projekt zjazdu indywidualnego 800-2000 zł (uzależniony od klasy drogi)
    – pozyskiwanie wszelkich dokumentów, uzgodnień, warunków, decyzji (np. odrolnienie, konserwator) – od 800 zł
  • – projekty przyłączy – wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, deszczowej, gazu, wlz – 2000-5000 zł

Czas na kolejne podsumowanie. Poprzednio wyszła kwota 5500-8000 zł + 1600-2800 zł +2000-5000 zł = 9100-15800 zł.

Jak widzisz kalkulacja może być różna i może się wahać w przedziale 9000-16000 zł ale to nie oznacza, że nie może być mniej lub więcej. Wszystko zależy od Twoich wymagań oraz uwarunkowań lokalizacyjnych działki.
Dodatkowym wskaźnikiem cenotwórczym może być wielkość domu. Jeśli kupicie projekt typowy domu, który ma 300 m2 i planujecie duże zmiany w projekcie to adaptacja polegająca tak naprawdę na przeprojektowaniu całego budynku i stworzeniu nowej dokumentacji nie będzie kosztowała 4000 zł a na przykład 5000-8000 zł.

Koszty budowy domu, które należy doliczyć do materiałów, sprzętu i robocizny wykonawcy to przywołane powyżej wszystkie prace około projektowe jak i projektowe bo sam projekty typowy to nie wszystko.
Jak widzisz na starcie musisz mieć przygotowaną kwotę kilkunastu tysięcy złotych, której zazwyczaj nikt nie bierze pod uwagę planują budowę domu.

Jeśli myślisz że zaoszczędzisz próbując pewne rzeczy wziąć na swoje barki to szybko się przekonasz że nie było warto. Lepiej skupić się na własnej pracy i rodzinie i powierzyć bieganie po urzędach oraz uzupełnianie wniosków i przygotowywaniu wymaganych załączników projektantowi, który zrobi to szybciej i skuteczniej.

A tak w ogóle to może zastanów się czy nie zamówić projektu indywidualnego domu…?
======
Artykuł „Ukryte koszty budowy domu” (C) BOSTUDIO Wrocław Architekt Radosław Boguszewski