Wszystko co powinieneś wiedzieć o budowie domu

Zamieszczone poniżej informację kieruje dla osób, które zdecydowały się na budowę swojego domu jednorodzinnego. Krok po kroku przedstawię wszystkie etapy, które doprowadzą Cię do rozpoczęcia budowy.

Krok 1. Zakup działki.

Zanim zakupisz działkę musisz przeanalizować wiele spraw z tym związanych. Pisałem już o tym przy okazji innego posta.

” Wybór działki pod budowę jak i inne początkowe decyzje mają ogromny wpływ na lata, które spędzisz w swoich wymarzonych czterech kątach. Przy wyborze działki powinieneś
oczywiście brać pod uwagę aspekty nie tylko projektowe ale również życiowe (praca, rodzina).

Dobrym pomysłem przy wyborze działki pod budowę domu jest skonsultowanie się z architektem aby Ci pomógł podjąć te trudne początkowe decyzje. Z punktu widzenia projektowego pierwsze kryteria wyboru działki pod inwestycję to kwestia uzbrojenia działki pod budowę w media (wodne, kanalizacyjne, gazowe, energetyczne). Niewielu inwestorów zdaje sobie sprawę z tego, że kupując działkę na przykład bez możliwości przyłączenia gazu jest zdana na inne źródła ciepła w domu jednorodzinnym – niekiedy tańsze w eksploatacji ale niekoniecznie wygodne. Każda działka ma swoje uwarunkowania określone w miejscowym planie (lub w przypadku jego braku w decyzji o warunkach zabudowy).
Miejscowe plany i warunki zabudowy określają kwestie:

• komunikacyjne
  infrastruktury technicznej (w jakie media trzeba wyposażyć budynek)
  wysokościowe, długości elewacji etc.
  powierzchni zabudowy, procentowe inne rodzaje powierzchni
  różnego rodzaju ochrony (zabytków, przyrody etc.)
  Generalnie to nic trudnego sprawdzić w przypadku projektu gotowego czy jego „gabaryty” będą odpowiadały wymaganiom dla terenu na, którym znajduje się Twoja potencjalna działka.
  Musisz tylko pamiętać że za pojęciami używanymi w miejscowych planach czy też w warunkach zabudowy kryją się definicje, które odwołuja się do różnego rodzaju przepisów, norm,
  interpretacji etc.

Załóżmy że przeanalizowałeś wszelkie parametry zabudowy i teraz zastanawiasz się która działka będzie odpowiednia. Na tym etapie bez dodatkowych pytań nadal trudno dokonać właściwego wyboru.

Aby dokonać właściwego wyboru działki pod budowę domu trzeba przemyśleć następujące kwestie:

– dom parterowy czy piętrowy
Jeśli parterowy to oczywiście ważna będzie kwestia powierzchni zabudowy bo ten typ potrzebuje większej przestrzeni. Nie bez powodu przy domu parterowym ważne będą kierunki świata bo na przykład przy wąskiej a długiej działce jedna elewacja może być północna i trudno o dobrą funkcjonalność w układzie pomieszczeń. W przypadku domu piętrowego ( czy na przykład parter plus poddasze użytkowe) działka może mieć mniejsze gabaryty. W tym przypadku ze względu na występowania dodatkowej kondygnacji można łatwiej sobie poradzić z kwestią nasłonecznienia i prawidłowej ekspozycji.

– dom z tradycyjnymi fundamentami czy też z płytą fundamentową
Przed zakupem działki możesz uzyskać informację od sąsiadów jaki grunt jest w okolicy (przy założeniu że istniejące budynki powstały niedawno możesz nawet liczyć na wgląd w opracowania geologii i przekazanie takich informacji architektowi). Tego rodzaju analiza może się niektórym wydawać za bardzo wnikliwa ale chce pokazać jaki to będzie miało wpływ na późniejsze koszty w budowie domu. Jeśli chcesz budować dom parterowy o skomplikowanym rzucie parteru z wieloma ścianami nośnymi to wtedy koszt budowy fundamentów tradycyjnych może być wyższy niż wykonanie płyty fundamentowej. I w tym momencie ważne są informacje dotyczące rodzaju gruntu a konkretnie gdzie znajduje się warstwa nośna bo ławę fundamentową możemy wykonać głębiej jeśli zajdzie taka konieczność ale w przypadku płyty fundamentowej robi się to mało opłacalne. Ważna informacja to każe taka na jakim poziomie występują wody  gruntowe jeśli zakładasz budowę piwnicy.”

Krok 2. Wybór projektu.

Projekt indywidualny czy gotowy?

Po zakupie działki pod budowę domu przychodzi czas na zakup projektu. Większość przyszłych Inwestorów decyduje się na zakup projektu gotowego. Na rynku dostępne są ogromne ilości projektów z katalogu. Nie wszyscy jednak są w stanie znaleźć właściwy projekt, który sprosta wymaganiom zarówno lokalizacyjnym działki jak i indywidualnym potrzebom każdego z Was.
Wówczas zwracacie się do architekta w celu wykonania projektu indywidualnego. Projekt indywidualny domu ma wiele zalet:
– jest wykonywany pod Twoje indywidualne wymagania oraz wymagania lokalizacyjne działki
– jest niepowtarzalny (chyba, że w umowie z architektem zgodzisz się na późniejsze powielanie go)
– nie ma żadnych ograniczeń co do rozwiązań w nim zawartych

Projekty indywidualne mają dużą przewagę nad projektami gotowymi ze względu na sposób w jaki powstają. Projekt gotowy wykonany jest według uznania autora, który nie może przewidzieć upodobań przyszłego użytkownika. Nawet dla tych, którym wydaje się że projekt gotowy jest idealnym wyborem nie zdają sobie sprawy z rozwiązań, które mogłyby pozytywnie wpłynąć na ich przyszłe życie.

Kupując gotowe rozwiązanie nie masz styczności z architektem, którego rolą jest nie tylko „narysowanie ścian, stolarki okiennej, drzwiowej oraz dachu” czyli stworzenia projektu architektoniczno-budowlanego (wymaganego jako załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę) ale także właściwe dobranie rozwiązań, które będą idealnie dopasowane do Waszych potrzeb. Musicie pamiętać że dla większości z Was inwestycja budowy domu jest pierwszą i ostatnią tak dużą inwestycja w życiu. Oszczędności, które wynikają z zakupu projektu gotowego domu w porównaniu z projektem indywidualnym domu są złudne i już w trakcie budowy domu mogą się zatrzeć. Dokonywanie zmian w projekcie gotowym domu oczywiście jest możliwe i wiele osób się na takie rozwiązanie decyduje po zakupie projektu z katalogu. Takich zmian może dokonać architekt wykonujący adaptację projektu gotowego przy okazji dostosowywania go do lokalnych warunków działki.

Należy pamiętać, że adaptacja projektu gotowego ma swoje ekonomiczne uzasadnienie jeśli wprowadzonych zmian jest jak najmniej.

Za zmiany w projekcie architekt będzie życzył sobie dodatkowe wynagrodzenie, więc im mniej zmian, tym cała procedura będzie uzasadniona ekonomicznie. Autorzy projektów gotowych ze względu na fakt, że podczas projektowania nie mają określonego Inwestora oraz lokalizacji budowy, wykonują rozwiązania projektowe zakładając sobie przykładowe wytyczne. W konsekwencji projekt domu może być wykonany dla założonych trudnych warunków gruntowych, klimatycznych (w zależności od przyjętej strefy), czyli konstrukcja fundamentów lub innych rozwiązań jak ściany, stropy czy więźba dachowa będzie „solidnie” zaprojektowana i słusznie… bo autor założył sobie takie warunki, ale przecież Twoja działka niekoniecznie musi znajdować się w tych zaostrzonych warunkach lokalizacyjnych. Następnie zwracasz się o adaptację projektu gotowego do lokalnego architekta i zakładając, że nie chcesz wprowadzać żadnych zmian do projektu, sądzisz że zaoszczędziłeś na projekcie indywidualnym bo koszt adaptacji był nieduży. Otóż w tym momencie będąc laikiem popełniasz błąd, za który słono zapłacisz podczas realizacji. Projektant, który ma za zadanie dostosować m.in. konstrukcję domu do lokalnych warunków gruntowych sprawdzając Twoje warunki lokalizacyjne z rozwiązaniami przyjętymi w projekcie gotowym, w sytuacji gdzie nie będziesz miał tak zaostrzonych wymogów co do konstrukcji, nie zoptymalizuje on rozwiązań konstrukcji abyś mniej zapłacił za stal , beton czy też więźbę dachową. Przybije pieczątkę „adaptowano” a Ty zamówisz te dodatkowe kubiki betonu, drewna na więźbę oraz dodatkowe kilogramy stali. Musisz pamiętać, że normy budowlane mają wymagania minimalne co do rozwiązań w konstrukcji. W projekcie gotowym miałeś przyjęte rozwiązania dla bardziej wymagających gruntów lub stref wiatrowych, obciążeniem śniegiem etc. Czyli dla wszystkich mniej rygorystycznych warunków ten projekt będzie bezpieczny dla autora adaptacji. Jeśli autor adaptacji otrzymuje wynagrodzenie, które nie jest wygórowane i jest mniej więcej na poziomie rynkowych stawek za takie czynności to nie będzie robił nikomu prezentu poświęcając więcej czasu na „odchudzanie konstrukcji”. W konsekwencji w trakcie budowy tracisz kilka, kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych na materiały, których nie potrzebowałeś, a są konsekwencją początkowych oszczędności na dokumentacji projektowej.

Projekty indywidualne domów są wykonywane dla konkretnie założonych parametrów. Każda ściana…każdy otwór okienny z drzwiami, wszystkie instalacje oraz rozwiązania konstrukcyjne są projektowane zgodnie z Twoimi potrzebami i w konkretnych warunkach. Optymalizacja kosztów odbywa się w trakcie tworzenia dokumentacji bo przecież każde rozwiązanie projektowe ma swoje odzwierciedlenie w trakcie realizacji.

Dobry architekt powinien w taki sposób zadawać pytania aby „wyciągnąć” od ciebie – inwestora jak najwięcej informacji mających wpływ na rozwiązania projektowe. Ważna jest wtedy każda Twoja sugestia. Nawet takie sprawy, które według Ciebie są błahe, mają wpływ na przyszły koszt inwestycji. Nie wahaj się zadawać pytań architektowi. Oczekuj tego samego od architekta. Decydując się na projekt gotowy „nie kupuj ładnej wizualizacji” bo ważny jest cały układ funkcjonalny domu. Pamiętaj, że projekt indywidualny domu można tak zaprojektować, aby zarówno wizualnie jak i funkcjonalnie był dla Ciebie stworzony. Ostateczny koszt inwestycji przy projekcie indywidualnym będzie w większości niższy, niż Ci się wydaje.

Krok 3. Układ pomieszczeń.

Po wyborze architekta, który zaprojektuje Ci dom będziesz musiał z nim omówić kwestie jaki dom będzie dla Ciebie odpowiedni.

…niezbędna będzie analiza całego Twojego życia wraz z przewidywaniem najbliższej przyszłości. To jaki tryb życia prowadzisz jest istotną kwestią przy planowaniu układu pomieszczeń jak i ich wielkości. Nie bez znaczenia tutaj także będzie działka pod budowę domu, którą wybrałeś.

Tryb życia bowiem ma wielkie znaczenie przy decyzji czy wybrać dom parterowy czy piętrowy a to z kolei jest powiązane z wielkością działki. Mając dużą działkę i nie chcąc całych wolnych chwil spędzić opiekując się „klombami, trawą i tujami” 🙂 możesz zdecydować się na dom parterowy. Układ pomieszczeń w domu parterowym należy podzielić co najmniej na dwie (dzienna, nocna) strefy lub ewentualnie stworzyć dodatkową strefę gospodarczą(np. garaż, kotłownia, schowki, pom. gospodarcze, techniczne). W przypadku domu piętrowego strefa nocna powinna być zlokalizowana na piętrze.

Dom jednorodzinny parterowy z trzema strefami.

• – strefa dzienna gdzie zlokalizowany będzie salon, jadalnia, kuchnia/aneks kuchenny ewentualnie wc i spiżarnia a dla tych co czasem muszą popracować w domu jakiś mały gabinet. Są to pomieszczenia gdzie najczęściej będziesz przebywał ze wszystkimi domownikami
  – strefa gospodarczo-techniczna. Te pomieszczenia mogą być rozmieszczone obok strefy dziennej od strony frontu działki (np. garaż)
  – strefa nocna, którą należy lokalizować od tyłu działki z dala od ulicy. Oczywiście w każdej indywidualnej sytuacji może się zdarzyć że nie tak łatwo rozlokować poszczególne strefy w kwestii ich przyporządkowania na działce i co ważne w kwestii ekspozycji na słońce. Ogólnie rzeczy biorąc strefę gospodarczą najlepiej zlokalizować od strony północnej i wschodniej.

Niektóre pomieszczenia nie potrzebują dużo słońca bo same mogą generować ciepło np. kuchnia. Warto kuchnię zlokalizować od wschodu lub ewentualnie północy.

Salon najlepiej z ekspozycją południowo-zachodnią. Pamiętaj że przed nadmiarem słońca możesz sobie poradzić stosując różnego rodzaju markizy, rolety, żaluzje (wewnętrzne, zewnętrzne) etc. natomiast z jego brakiem niestety nic nie zrobisz. Część nocną z sypialniami staraj się zlokalizować od strony wschodniej w przeciwnym razie przed snem pomieszczenie nadmiernie będzie się nagrzewało co nie wpłynie pozytywnie na Twój sen, a tak z rana promienie słoneczne wprowadzą Cię w dobry nastrój :).

Co do ilości pomieszczeń to wszystko zależy od tego ilu domowników wchodzi w skład Twojej rodziny i czy jest to rodzina wielopokoleniowa.
Musisz już na tym etapie przewidzieć jak długo Twoje dzieci będą stałymi domownikami bo jeśli budujesz dom a dzieci mają kilka lat to na pewno będziesz potrzebował więcej pokoi. Inaczej sprawa się ma jeśli Twoje dzieci są już prawie dorosłe, więc planując budowę pomyśl co zrobisz z tak dużą liczbą pokoi jeśli za np. 5 lat zostaniesz w domu sam. Przy rodzinie wielopokoleniowej dodatkowo dochodzi dylemat kto jeszcze może u mnie zamieszkać bo na razie mieszkam z dziećmi ale np. za kilka lat będę chciał sprowadzić do siebie rodziców lub teściów a może moje dzieci po założeniu rodziny będą chciały zamieszkać w domu, w którym się wychowały. W takich sytuacjach jeśli powierzchnia działki na to pozwala dom musi mieć możliwość rozbudowy w przyszłości.

Zdaję sobie sprawę że takie decyzje są bardzo trudne, więc nie podejmuj ich pochopnie. Lepiej poświęcić trochę czasu na dokładną analizę swojego życia niż popełnić błąd, którego nie można cofnąć tanim kosztem. Bo wszystko można zmienić tylko jest kwestia „za ile?”.

Krok 4. Formalności

Dokonanie formalności w celu uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy to zaraz po zamówieniu lub zakupie projektu budowlanego czynność, którą musisz wykonać aby
rozpocząć starania o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy.

Wymagane dokumenty uzależnione są od specyfiki uwarunkowań bądź rozwiązań, które chcecie wykonać.

Oprócz zakupu materiałów w postaci mapy do celów projektowych i wykonania badania gruntu w celu określenia warunków posadowienia budynku musisz zgromadzić podstawowe dokumenty.

Pozwolenie na budowę – wymagane dokumenty:

– warunki przyłączenia do poszczególnych sieci uzbrojenia terenu (wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, gazu, energetycznej)
– postanowienie z gminy o lokalizacji zjazdu indywidualnego lub publicznego
– decyzja wyłączenia z produkcji rolnej terenu pod inwestycję (w przypadku jeśli budowa jest na działce rolnej i wg. miejscowego planu zagospodarowania terenu możliwa jest zabudowa) –
tzw. odrolnienie
– wypis i wyrys z rejestru gruntów (niezbędne do wniosku o odrolnienie)
– mapa zasadnicza do celów opiniodawczych (często musi stanowić załącznik do uzyskania warunków przyłączenia do sieci)
– uzgodnienie projektów przyłączy z gestorami (właścicielami sieci)
– uzgodnienie tras przyłączy (poza granicami własnej działki) aby dysponować terenem gminy w celu wykonania włączenia się do sieci która biegnie wzdłuż np. działki drogowej
– pozwolenie wodno-prawne w sytuacji gdy miejscowy plan nakazuje odprowadzenie ścieków deszczowych z dachów i terenów utwardzonych do rowu, kolektora bądź cieku wodnego
konieczne będzie uzyskanie np. warunków zrzutu ścieków deszczowych.

W tym przypadku niezbędne będzie także wykonanie operatu wodno-prawnego. Operat wodno-prawny konieczny będzie także przy przydomowej oczyszczalni ścieków jeśli ilość ścieków jest większa niż 5 m³

– uzgodnienie planowanej zabudowy z Urzędem Ochrony Zabytków w zakresie archeologii lub Konserwatorem Zabytków jeśli takie wymagania określa miejscowy plan zagospodarowania
przestrzennego lub warunki zabudowy
– decyzja – pozwolenie na wycinkę drzew i krzewów
W sytuacji gdy na Twojej działce występują drzewa, które będą kolidowały z przyszłą zabudową lub infrastrukturą trzeba zlożyć wniosek o pozwolenie na wycinkę. W zależności od sytuacji
nieraz konieczne będzie wykonanie inwentaryzacji dendrologicznej, która stanowi załącznik do tego wniosku.

Wymienione powyżej formalności to najczęściej wymagane dokumenty do pozwolenia na budowę. Może być ich oczywiście więcej. Żeby określić co jeszcze będzie wymagane trzeba się zapoznać z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy nie zapominając o ustawie Prawo Budowlane.

Czasami zapisy w miejscowym planie zagospodarowania lub w warunkach zabudowy są tak zawiłe że nie wszystko jest oczywiste i odsyła do rozporządzeń i ustaw wg. których ma być spełniony dany warunek. W tych sytuacjach sami możecie sobie nie poradzić by uzyskać pozwolenie na budowę.

Jeśli nie macie czasu na zwiedzanie urzędów i wypełnianie wniosków to wszystkie powyższe dokumenty może za Was uzyskać architekt, któremu zlecicie opracowanie projektu i uzyskanie pozwolenia na budowę. Na piśmie udzielacie mu pełnomocnictwa i nie martwicie się o nic. Wtedy on przygotowuje dokumenty do pozwolenia na budowę. Dokonanie tych czynności przez projektanta będzie dodatkowo płatne więc dla tych, którzy chcą zaoszczędzić pozostaje samemu przebrnąć przez zawiłe wnioski i uzgodnienia.

Krok 5. Przystąpienie do budowy domu.

W tym miejscu musisz się zastanowić czy chcesz budować systemem gospodarczym, który pozwoli Ci zaoszczędzić trochę pieniędzy czy zlecisz wszystko jednej firmie.
Pierwsza opcja powoduje że musisz dysponować czasem bo budowlańcy za Ciebie nie załatwią wszystkiego i będziesz musiał codziennie być na budowie. W drugiej opcji co jakiś czas możesz kontrolować postęp prac lub dodatkowo zatrudnić inspektora nadzoru inwestorskiego aby dopilnował żeby wszystko było po Twojej myśli.

====
Artykuł „Wszystko co powinieneś wiedzieć o budowie domu.” | 2016 (C) BOSTUDIO Wrocław Architekt Radosław Boguszewski